Règles de comptabilisation d'un bien immobilier acquis en viager

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Date: 14/06/2017

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Pratique comptable

Règles de comptabilisation d'un bien immobilier acquis en viager

Problématique - Une société achète en pleine propriété un bien immobilier en viager occupé avec réserve d’un droit d’usage et d’habitation au profit du crédirentier.

Le prix d’acquisition, stipulé dans l’acte authentique, correspond à la valeur vénale du bien immobilier diminuée de la valeur du droit d’usage et d’habitation réservé au crédirentier. Ce prix d’acquisition est payé :

-pour partie comptant le jour de la signature de l’acte authentique (part dite « bouquet ») ;

-pour le solde, au moyen d’une rente viagère.

Les modalités de paiement et, le cas échéant, la possibilité de réversion de la rente, en tout ou partie, au profit d'un tiers sont préalablement déterminées dans l’acte.

Quelles sont les modalités de comptabilisation de cette acquisition dans les comptes annuels de la société ?

Réponse de la Commission des études comptables de la CNCC - La Commission de la CNCC distingue trois phases pour la comptabilisation de l'acquisition.

Au moment de l'acquisition. Le bien est comptabilisé à l'actif du bilan pour son prix d'acquisition tel que stipulé dans l'acte, en contrepartie à la fois (PCG, art. 213-5 et 941-16) :

-du crédit d'un compte de sortie de ressources, pour la part dite du « bouquet » ;

-du crédit du compte 1685 « Rentes viagères capitalisées » qui a vocation à être débité à chaque paiement de la rente.

À la clôture de chaque exercice. Il est procédé à une nouvelle évaluation de la dette comptabilisée au crédit du compte 1685 afin de l'ajuster à l'espérance de vie du crédirentier. Les comptes de charges exceptionnelles (678) ou de produits exceptionnels (778) sont ainsi mouvementés en contrepartie de la dette.

Au décès du crédirentier. Deux situations doivent être distinguées selon que l’acte authentique a ou non prévu que la rente est réversible, en tout ou partie, au profit d’un tiers.

Dès lors qu'elle est réversible en tout ou partie au profit d’un tiers, une nouvelle estimation de la dette de rente viagère est réalisée pour tenir compte notamment des nouvelles conditions définies dans l’acte authentique et, à chaque clôture, des variations d’appréciation de l’espérance de vie du tiers bénéficiaire.

En revanche, lorsque la rente n'est pas réversible, la dette de rente viagère s’éteint de plein droit ainsi que l’obligation née du droit d’usage et d’habitation réservé au crédirentier. Il convient de solder la dette de rente viagère par un produit exceptionnel (778).

Dans tous les cas, la valeur d'entrée du bien au bilan à la date de l'acquisition est définitive.

CNCC, EC 2016-49, mars 2017